建設業許可を取得する際には、営業所を設ける必要があります。
しかし、建設業を営む方の中には、独立した事務所を借りず、自宅の一部を事務所として使用している方も少なくありません。
特に、個人事業主の方や、個人事業から法人化したばかりの会社では、自宅兼事務所というケースが多く見られます。
このような場合、よくいただくご質問が次のようなものです。
「自宅を建設業許可の営業所にすることはできますか？」
「自宅を営業所として使用する場合、どのような書類が必要ですか？」
「自宅が夫婦の共有名義ですが、使用承諾書は必要ですか？」
「共有者から使用承諾書に署名してもらえない場合、建設業許可は取得できないのでしょうか？」
結論から申し上げますと、自宅の一部を営業所として建設業許可を取得することは可能です。
ただし、営業所としての実態があることに加え、その建物を事務所として使用できる権限があることを確認される場合があります。
今回は、実際に当事務所で対応した事例を交えながら、自宅を建設業許可の営業所として使用する場合の必要書類や、共有者から使用承諾書を取得できない場合の対処法について解説します。
1．ご相談事例｜自宅が夫婦共有名義で、妻から使用承諾書をもらえない
今回ご相談いただいたのは、個人事業から法人化し、新たに建設業許可を取得したいという会社の代表者の方でした。
従業員は雇用しておらず、自宅の一室を会社の事務所として使用されていました。
建設業許可の取得を検討し、必要書類を調べていたところ、「営業所の使用権原を証する書類」という項目があることに気づかれたそうです。
そこで、次のようなご相談をいただきました。
「自宅を会社の事務所として使用していますが、建物が妻との共有名義になっています。妻とは現在別居中で、離婚することが決まっています。このような状況でも建設業許可を取得することはできますか？」
ご自宅は、ご相談者様と奥様の共有名義でした。
通常、法人が代表者個人の所有する建物を事務所として使用する場合には、法人がその建物を使用できることを確認する必要があります。
さらに、建物が共有名義になっている場合には、共有者の承諾が問題になります。
今回のケースでは、奥様とは別居中で、離婚することも決まっていたため、使用承諾書への署名押印をお願いすることが難しい状況でした。
それでは、このような場合、建設業許可を取得することはできないのでしょうか。
2．自宅を建設業許可の営業所にすることはできる？
建設業許可では、自宅を営業所として使用すること自体は禁止されていません。
したがって、自宅の一室を事務所として使用している場合でも、必要な条件を満たしていれば、建設業許可を取得することは可能です。
ただし、単に自宅を会社の本店所在地として登記しているだけでは、建設業許可上の営業所として認められるとは限りません。
建設業法における営業所とは、建設工事の請負契約に関する見積り、入札、契約締結などの実体的な業務を行う事務所などをいいます。
例えば、次のような業務を行う場所です。
- 建設工事の見積書を作成する
- 工事の受注に関する打合せを行う
- 工事請負契約を締結する
- 工事の受注や契約に関する事務処理を行う
- 他の営業所に対して請負契約に関する指導監督を行う
このような業務を継続的に行っている場所であれば、自宅の一部でも営業所として認められる可能性があります。
一方、単に会社の住所として登記されているだけの場所や、建設工事の契約に関する業務を行っていない場所は、営業所として認められない場合があります。
3．自宅を営業所にするための条件とは？
自宅を建設業許可の営業所として使用する場合には、主に次の点を確認する必要があります。
① 営業所としての実態があること
自宅の一室を事務所として使用する場合、実際にそこで建設業の営業活動を行っていることが重要です。
例えば、机やパソコン、電話、書類保管設備などが設置され、見積書の作成や契約関係の事務処理ができる状態になっていることなどです。
単に自宅の住所を会社の所在地として使用しているだけでは、営業所として認められない場合があります。
② 住居部分と事務所部分が区別されていること
自宅兼事務所の場合には、生活する場所と事務所として使用する場所が区別されていることも重要です。
例えば、住宅の一室を事務所専用の部屋として使用している場合などです。
一方、リビングのテーブルを必要なときだけ事務机として使用しているような場合には、営業所としての実態を説明することが難しくなる可能性があります。
必ずしも独立した出入口が必要になるとは限りませんが、申請先の審査基準に応じて、営業所としての独立性や使用状況を確認される場合があります。
③ 営業所として使用できる権限があること
自宅を営業所として使用する場合には、その建物を事務所として使用できる権限があることも重要です。
例えば、次のようなケースが考えられます。
- 自宅が個人事業主本人の所有である
- 自宅が会社代表者の所有である
- 自宅が夫婦の共有名義である
- 自宅が親の所有である
- 賃貸住宅の一部を事務所として使用している
それぞれのケースによって、使用権原の確認方法や必要書類が異なる場合があります。
4．自宅を営業所として使用する場合の証明書類とは？
自宅を建設業許可の営業所として使用する場合には、申請先の取扱いに応じて、次のような書類が必要になることがあります。
① 建物の登記事項証明書
建物の登記事項証明書は、建物の所有者を確認するための書類です。
例えば、建物が代表者個人の所有なのか、夫婦の共有名義なのかなどを確認することができます。
建物が共有名義の場合には、共有者の氏名や持分も確認できます。
なお、登記事項証明書だけで、法人がその建物を事務所として使用できることまで証明できるとは限りません。
② 建物の使用承諾書
使用承諾書とは、建物の所有者などが、その建物を事務所として使用することを承諾していることを示す書類です。
例えば、会社代表者が個人で所有している自宅を、法人の営業所として使用する場合です。
この場合、建物の所有者は代表者個人ですが、建設業許可を申請するのは法人になります。
個人と法人は法律上別の人格ですので、法人が建物を使用する権限を確認する必要が生じます。
そのため、代表者個人から法人に対する使用承諾書や賃貸借契約書などが必要になる場合があります。
③ 建物の平面図
自宅のどの部分を事務所として使用しているのかを示すために、建物の平面図を求められる場合があります。
例えば、住宅の1階にある洋室を事務所として使用している場合には、平面図にその部分を明示します。
これにより、居住部分と事務所部分の位置関係を確認することができます。
④ 営業所の写真
営業所の実態を確認するために、写真の提出が必要になる場合があります。
例えば、次のような写真です。
- 建物全体の外観
- 会社名を表示した看板や入口
- 事務所として使用している部屋
- 机、パソコン、電話などの事務設備
- 建設業許可票の掲示状況（既に許可を取得している場合）
写真の撮影方法や必要な枚数については、申請先の取扱いを確認する必要があります。
なお、これらの書類が全国一律ですべて必要になるわけではありません。実際の提出書類は、申請先の最新の手引きや個別の審査内容によって異なります。
5．自宅が共有名義の場合、使用承諾書は誰からもらう？
ここが今回のご相談で最も重要なポイントです。
自宅が夫婦の共有名義になっている場合、会社がその建物を事務所として使用するための承諾について、共有者との関係を確認する必要があります。
例えば、建物の所有者が次のようになっている場合です。
- 夫：持分2分の1
- 妻：持分2分の1
この建物を夫が代表を務める法人の事務所として使用する場合、夫だけの承諾でよいのでしょうか。
実務上は、共有者全員の使用承諾書を求められる場合があります。
ただし、民法上の共有物の管理・使用に関する規律と、建設業許可申請における使用権原の証明方法は、必ずしも同じ問題ではありません。
使用方法や契約内容、共有者間の合意状況などによって法的な判断が異なる可能性があります。
したがって、共有名義の建物については、申請先がどのような書類を求めているかを確認するとともに、実際に法人が使用できる権限があるかを検討することが重要です。
6．共有者から使用承諾書をもらえない場合はどうする？
今回のご相談者様は、奥様と別居中で、離婚することが決まっていました。
そのため、奥様に使用承諾書への署名押印をお願いすることが難しい状況でした。
このような場合には、まず、共有者の承諾を得られない理由や、現在の不動産の権利関係を確認する必要があります。
例えば、次のような対応が考えられます。
① 既存の使用関係を確認する
共有者との間で、すでに建物の使用について合意が成立している場合には、その内容を確認します。
契約書や合意書などが存在する場合には、使用権原を説明する資料となる可能性があります。
ただし、書類があれば必ず認められるというわけではありません。
② 使用承諾書以外の証明方法を確認する
申請先によっては、使用承諾書以外の書類によって使用権原を確認できる場合があります。
そのため、使用承諾書が取得できないからといって、直ちに建設業許可の取得を諦める必要はありません。
まずは、申請先に確認することが重要です。
③ 不動産の権利関係を整理する
共有者から承諾を得ることが難しい場合には、不動産の権利関係そのものを整理する方法も考えられます。
例えば、共有者間で合意が成立しているのであれば、持分の移転などによって建物を単独所有にする方法があります。
ただし、所有権移転には登記手続や税務上の問題が生じることがあるため、慎重に検討する必要があります。
今回のご相談では、この方法によって問題を解決することになりました。
7．実際の解決方法｜財産分与によって自宅を単独名義に変更
今回のご相談者様は、奥様との離婚に伴い、自宅を相談者様の単独名義にすることが決まっていました。
しかし、お互いに仕事などで忙しく、不動産の名義変更手続が進んでいない状況でした。
そこで、当事務所では、建設業許可の申請と並行して、不動産の権利関係を整理することをご提案しました。
具体的には、離婚に伴う財産分与によって、奥様の共有持分をご相談者様に移転する手続です。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して形成した財産などを、離婚に際して清算・分配する制度です。
今回のケースでは、自宅を相談者様の単独名義にすることがすでに決まっていたため、その合意内容に沿って手続を進めることになりました。
ただし、財産分与による所有権移転登記は、離婚の成立時期や合意内容を確認したうえで行う必要があります。
また、財産分与に伴う税務上の取扱いについても確認が必要です。
8．住宅ローンが残っている場合は金融機関との調整も必要
今回のご相談では、自宅に住宅ローンが残っていました。
さらに、住宅ローンの債務者がご相談者様と奥様のお二人になっていたため、不動産の名義変更だけでなく、住宅ローンについても手続が必要でした。
一般的に、住宅ローンが残っている不動産について所有権を移転する場合には、金融機関との調整が必要になることがあります。
例えば、次のような問題です。
- 住宅ローンの債務者を変更できるか
- 既存の住宅ローンを借り換える必要があるか
- 抵当権をどのように取り扱うか
- 住宅ローン契約上、金融機関の承諾が必要か
今回のケースでは、住宅ローンの関係も整理したうえで、次の登記手続を行いました。
① 財産分与による所有権移転登記
奥様の共有持分を相談者様へ移転し、自宅を相談者様の単独名義に変更しました。
② 抵当権抹消登記
従前の住宅ローンに関する抵当権を抹消しました。
③ 抵当権設定登記
新たな住宅ローンに対応する抵当権を設定しました。
これらの手続によって、自宅の所有関係と住宅ローンの関係を整理することができました。
なお、住宅ローンの債務者変更や借換えの方法によって、必要な登記手続は異なります。
9．単独名義への変更後、建設業許可を申請
財産分与による所有権移転登記が完了したことにより、自宅はご相談者様の単独名義となりました。
これにより、当初問題となっていた共有者からの使用承諾についても、解決することができました。
その後、次のような書類を整えました。
- 所有権移転後の建物の登記事項証明書
- ご相談者様から法人に対する建物の使用承諾書
- 自宅の事務所部分を示した平面図
- 営業所の外観や内部の写真
- その他、建設業許可申請に必要な書類
そして、建設業許可申請を行った結果、無事に建設業許可を取得することができました。
当初は、奥様から使用承諾書を取得できないことが大きな問題となっていました。
しかし、すでに合意されていた財産分与の手続を進めることで、不動産の権利関係を整理し、建設業許可申請に必要な条件を整えることができたのです。
10．司法書士と行政書士が連携することでスムーズに解決
今回のケースでは、建設業許可の申請だけでなく、不動産の所有権移転登記や抵当権に関する登記手続も必要でした。
建設業許可の申請は行政書士の業務ですが、不動産の所有権移転登記や抵当権の登記申請は司法書士の業務です。
そのため、一般的には、行政書士と司法書士の両方に相談する必要があります。
当事務所では、行政書士業務と司法書士業務の両方に対応しているため、建設業許可の申請と不動産登記の手続を並行して進めることができました。
今回も、必要な手続を整理し、それぞれの期限を設定しながら進めたことで、当初予定していた時期とほぼ変わらずに建設業許可を取得することができました。
ご相談者様にも大変喜んでいただくことができました。
このように、建設業許可の申請では、単に申請書を作成するだけでなく、不動産の権利関係や会社の登記など、別の法律問題が関係することがあります。
11．自宅を営業所にする際によくある質問
Q1．自宅が自分一人の名義であれば、使用承諾書は不要ですか？
個人事業主が自分名義の建物を営業所として使用する場合には、建物の登記事項証明書などによって使用権原を確認できる場合があります。
一方、法人が代表者個人名義の建物を使用する場合には、法人と代表者個人は別人格であるため、使用承諾書や賃貸借契約書などが必要になる場合があります。
Q2．自宅が親の名義でも営業所にできますか？
可能です。
ただし、親が所有する建物を事務所として使用する場合には、親からの使用承諾書など、使用権原を確認できる書類が必要になる場合があります。
また、営業所としての実態があることも必要です。
Q3．賃貸住宅でも建設業許可の営業所にできますか？
賃貸住宅であっても、営業所として使用できる場合があります。
ただし、賃貸借契約書に「居住用に限る」などの規定がある場合には注意が必要です。
事務所としての使用が認められていない場合には、貸主や管理会社の承諾が必要になることがあります。
また、マンションの場合には、管理規約によって事務所利用が制限されていることもあります。
Q4．自宅に会社の看板がなくても建設業許可を取得できますか？
営業所の表示や写真の提出方法については、申請先の取扱いによって異なります。
会社名を表示した看板や表札などが必要になる場合がありますので、事前に確認することが重要です。
Q5．自宅のリビングを事務所として使用してもよいですか？
自宅兼事務所の場合には、営業所としての実態があることが重要です。
リビングを生活空間と兼用している場合には、営業所としての独立性や継続的な使用状況について説明が難しくなることがあります。
可能であれば、事務所として使用するスペースを明確に区分しておくことをおすすめします。
Q6．共有者から使用承諾書をもらえない場合、必ず名義変更が必要ですか？
必ずしもそうではありません。
既存の使用関係や契約内容、申請先の審査基準によっては、別の方法で使用権原を説明できる可能性があります。
今回の事例では、すでに離婚に伴う財産分与によって自宅を単独名義にすることが決まっていたため、その手続を進めることで解決しました。
共有者の承諾を得られない場合には、個別の事情に応じた検討が必要です。
12．新潟県で建設業許可の営業所についてお困りの方へ
建設業許可を取得する際には、営業所の要件を満たしていることが重要です。
特に、自宅を営業所として使用する場合には、建物の所有関係や使用権原、事務所としての実態などを確認する必要があります。
また、今回のように、共有名義の不動産について使用承諾書を取得できない場合には、不動産登記などの別の手続が必要になることもあります。
当事務所では、新潟市を中心に、新潟県内の建設業許可申請をサポートしています。
建設業許可に関する豊富な経験を活かし、新規許可申請、更新申請、業種追加などに対応しております。
また、司法書士法人を併設しているため、不動産の所有権移転登記、抵当権に関する登記、会社設立、本店移転、役員変更などの登記手続についても、ワンストップで対応することが可能です。
「自宅を営業所として建設業許可を取得したい」
「自宅が共有名義で、使用承諾書を取得できない」
「親名義の建物を会社の事務所として使用したい」
「個人事業から法人化したが、営業所の書類がわからない」
「建設業許可と不動産の名義変更をまとめて相談したい」
このようなご相談がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
まとめ｜自宅が共有名義でも建設業許可を取得できる可能性があります
自宅の一部を営業所として使用する場合でも、必要な条件を満たしていれば建設業許可を取得することは可能です。
ただし、営業所としての実態があることに加え、建物を事務所として使用できる権限があることを確認する必要があります。
特に、建物が夫婦や親族との共有名義になっている場合には、使用承諾書などの書類が問題になることがあります。
今回のご相談では、共有者である奥様から使用承諾書を取得することが難しい状況でした。
しかし、離婚に伴う財産分与によって自宅を相談者様の単独名義に変更し、法人が建物を使用する権限を明確にすることで、無事に建設業許可を取得することができました。
使用承諾書を取得できないからといって、必ずしも建設業許可を諦める必要はありません。
重要なのは、建物の所有関係や使用状況を正確に把握し、適切な方法で問題を解決することです。
新潟県で建設業許可の営業所についてお困りの方は、ぜひ専門家にご相談ください。
